Bachelor en sous-sol, maison bigénérationnelle ou plex… Pour s’y retrouver.

En ces temps modernes, que ce soit pour venir en aide à un proche, pour profiter de la proximité de nos aînés ou simplement pour rentabiliser l’espace inutilisé, l’ajout d’un logement supplémentaire à votre maison offre un potentiel intéressant.

Évidemment, la valeur ajoutée à votre propriété par l’ajout d’un espace locatif sera substantielle. Mais attention, si mal préparé, votre projet de rentabilité pourrait facilement se transformer en foire aux malheurs.

N’ayez crainte, votre Technologue Professionnel en Architecture est là pour vous aider à la réalisation de votre projet. Il sera votre partenaire et votre ressource pour vous permettre de faire des choix judicieux et naviguer dans les différentes lois et normes qui régissent ce genre de transformation. De cette manière, vous et vos futurs locataires pourrez dormir tranquille.

Établir et comprendre les besoins avant tout…

Toutes les situations sont différentes et, pour prendre une décision éclairée, il est important de connaître et de comprendre toutes vos options. Mais avant toutes choses, avec l’aide de votre Technologue, il faut établir quels sont vos besoins et vos intentions, à court, moyen et long terme.

Voulez-vous créer un 3 et demi pour fournir un espace agréable à votre père pour quelques années? Désirez-vous offrir un espace adapté pour un proche en perte d’autonomie? Peut-être que l’ajout d’un loyer mensuel à votre budget grâce à votre espace de sous-sol en trop procurerait une augmentation significative de vos économies ou vous permettre de payer plus rapidement votre hypothèque.

Différents besoins, différentes solutions. Il y a toutefois quelques contraintes à considérer. À cette étape, les conseils de votre Technologue en Architecture vous seront très utiles.

Les conditions existantes du bâtiment et l’étude de faisabilité

Il ne faut pas oublier de tenir compte du bâtiment existant dans lequel le nouveau logement sera construit. Si, suite à l’étude du code du bâtiment et des règlements de zonages, des transformations ou rénovations trop importantes sont à apporter, l’explosion des budgets pourrait venir nuire au retour sur votre investissement.

Une bonne étude de votre projet par un expert en architecture permettra de déterminer et d’évaluer ces interventions au point de départ.

Les municipalités et leurs zonages

L’une des étapes importantes sera de s’informer auprès du département d’urbanisme de votre municipalité au sujet des règlements de zonage en vigueur dans votre secteur.

Toutes les municipalités sont divisées en secteurs, c’est le zonage. Toutes ces zones sont régies par une série de paramètres qui leurs sont propres. Ces règles déterminent les usages permis et leur implantation sur un terrain inclus dans chacune de ces zones. Toutes ces informations seront indiquées dans la grille de zonage disponible au comptoir du services d’urbanisme de votre ville.

Même s’il est de la responsabilité de votre Technologue en Architecture de faire cette coordination, il est sage de s’y rendre pour valider la faisabilité de votre projet auprès d’un inspecteur avant d’engager des frais d’honoraires. Lorsque vous aurez la confirmation que votre projet est permis dans votre secteur, votre professionnel de confiance se chargera de recoordonner avec le reste des normes et règlements applicables afin de vous concevoir un projet à votre mesure.

Peu importe le projet que vous avez en tête, la coordination avec les règlements de zonage sera requise. Que ce soit un simple agrandissement de votre cuisine ou la construction d’un bâtiment de 60 unités de condos, le zonage aura des prescriptions à respecter.

Quelques règlements à vérifier :

  • La superficie maximale d’un logement accessoire : Dans une habitation unifamiliale, un logement accessoire ou bigénérationnel peut avoir à respecter une superficie maximale, calculée en pourcentage.
  • Emplacement du logement : Le zonage aura aussi des exigences en rapport à l’emplacement du futur logement : sur un seul niveau, entièrement au rez-de-chaussée, …
  • Nombre de logements : Dans une zone donnée, le règlement d’urbanisme aura des prescriptions : unifamiliale, duplex, triplex ou multifamiliale, avec ou sans possibilité d’un logement accessoire. 
  • Espaces de stationnement : Dans tous les cas, pour se conformer à la règlementation, vous devrez fournir les espaces de stationnement requis au logement que vous ajouterez. En général, pour un logement accessoire ou bigénérationnel, vous devrez ajouter une case de stationnement. Dans les autres cas, les normes exigeront entre 1 et 1.7 cases par logement.

Votre Technologue Professionnel mandaté à participer à la réalisation de votre projet de logement fera la coordination requise afin de déterminer la faisabilité de votre projet au démarrage pour éviter des dépenses inutiles en temps et en honoraires.

Partout au Québec, le Code National de Construction

Lors de la coordination de votre projet, votre Technologue Professionnel aura aussi la responsabilité de faire en sorte que le tout se conforme au Code National du Bâtiment en vigueur.

Le Code National du Bâtiment, aussi appelé CNB, est le document qui recueille l’ensemble des règlements à suivre pour tous types de construction. Au Québec, nous avons une révision de ce document qui a été modifié afin de répondre au contexte climatique et géographique unique, propre à notre région. Du simple chalet à l’usine de transformation du papier, tout doit se conformer à cette norme.

L’étude des normes du CNB, relativement aux paramètres précis de votre projet (tel que les aires de plancher, le nombre de chambres, les dimensions des fenêtres, …), nous permettra de déterminer ce qui sera permis, et dans quelles mesures, pour la réalisation de votre nouveau logement.

La conception des plans d’architecture du projet par votre professionnel sera faite conformément à l’étude de toutes ces normes. De cette manière, le projet pourra être accepter par la municipalité et vous pourrez faire exécuter les travaux sans soucis. Évidemment, le constructeur choisi devra exécuter le travail tel que décrit aux plans d’architecture.

Les dérogations mineures en bref

Si les règlements de zonage ne vous permettent pas les transformations désirées, dans certains cas, une demande de dérogation mineure peut être demandée à la municipalité. Si acceptée, cette demande vous donnera une permission spéciale pour déroger à la règlementation d’urbanisme de la ville.

Avant de penser à une demande de dérogation, il est important de comprendre qu’il s’agit d’un procédé mis en place pour permettre des travaux non permis par la règlementation dans des cas très spéciaux où ne pas faire lesdits travaux poserait un préjudice grave aux occupants d’un bâtiment.

Nous élaborerons sur le sujet des dérogations dans un futur article. Toutefois, afin de faire approuver une telle demande, il est essentiel que le dossier soit bien présenté et documenté. De plus, cela exigera plus de temps pour que les comités de la municipalité aient le temps de considérer la demande.

Si toutefois vous désirez tenter votre chance avec une dérogation, parlez-en à votre Technologue en Architecture, il prendra le temps de vous expliquer chacune des étapes et vous guidera au cours du processus.


Demandez une estimmation gratuite! Nous sommes là pour vous conseiller.

Les options les plus communes sont…

Lors de votre première rencontre avec votre Technologue Professionnel, nous tenterons de déterminer vos options selon vos besoins et votre budget, que ce soit pour une rénovation de maison, une transformation plus importante ou la construction d’un bâtiment neuf.

Les choix les plus communs sont : la maison bigénérationnelle, les logements accessoires et les multifamiliales.

Il est important de noter que dans le cas d’un logement bigénérationnel ou accessoire, le propriétaire devra occuper le bâtiment principal, donc être un propriétaire occupant.

La maison bigénérationnelle

La transformation de votre résidence en maison bigénérationnelle est très certainement le cas le plus simple et le moins contraignant d’un point de vue des normes de construction. Toutefois, ce concept de logement existe dans le but de répondre à un besoin très spécifique : offrir un espace privé à un parent. En effet, créer un logement de type bi-génération dans votre maison limitera votre choix de locataire à vos parent ou vos enfants, point. Donc, une fois que les parents quittent le logement, vous ne pourrez pas louer l’espace.

Bien que plusieurs municipalités exigeront de concevoir le nouveau logement comme si c’était un appartement standard, la nécessité d’une communication directe entre la maison et le logement fera en sorte que le bâtiment sera toujours considéré comme une maison plutôt que comme un duplex. En plus de vous permettre une telle modification dans des secteurs de zonage unifamiliale, cette nuance dans le code de construction permettra des rénovations un peu moins dispendieuses.

De manière à garder un minimum de contrôle sur ce genre de transformation, les villes ont conçu leur règlement de zonage de façon à bien encadrer ce genre de projet. Ils limiteront, entre autres, les logements en surface, en pourcentage d’occupation dans le bâtiment et au nombre de planchers sur lesquels le logement pourra être prévu. De plus, dans certains cas, vous devrez peut-être même signer une entente contractuelle vous obligeant à remettre les espaces tels qu’ils étaient avant les transformations dès les occupants déménagés.

Enfin, si vous avez l’intention d’héberger vos parents afin de les garder proche, la maison bigénérationnelle sera probablement une option qui répondra à vos besoins avec un minimum d’investissement.

Le logement accessoire

Un autre concept utilisé fréquemment est le logement accessoire. Tout comme une maison bigénérationnelle, un logement accessoire, aussi appelé bachelor, vous permettra de construire un petit logement dans votre maison. Par contre, dans ce cas-ci, vous pourrez le louer comme il vous convient et tirer un revenu supplémentaire (n’oubliez pas d’en discuter avec votre comptable).

Comme pour une maison bigénérationnelle, le logement accessoire sera restreint en surface. Mais, contrairement au bi-génération, ce logement sera indépendant des aires principales de la maison. De plus, puisque ce ne sera pas considéré comme un bâtiment multifamilial, vous devrez défrayer les frais de chauffage et d’électricité pour votre locataire.

Le logement accessoire, si permis dans votre secteur, offre un gros avantage sur le concept de bi- génération. D’abord, l’appartement est complètement indépendant. De plus, vous ne serez pas limité dans votre choix de locataire. Vous pourrez donc y loger vos parents ou n’importe quel étranger. Vous pourrez aussi en tirer des revenus et des dépenses déductibles. En revanche, vous serez tenu de suivre les même lois qu’un locateur de logements, c’est-à-dire, faire signer un bail et entretenir le logement.

Le multifamilial

Si vous désirez ajouter un espace locatif dans votre maison et que, par chance, vous êtes dans un secteur qui est zoné multifamilial, cette option est certainement celle qui présentera le plus de potentiel à votre projet.

Dans ce genre de zone, les règlements de zonage ne vous limiteront qu’au nombre de logement sur votre terrain. Avant de procéder à la conception de votre projet, votre Professionnel en Architecture devra s’assurer de la quantité d’appartements permis sur votre terrain. Vous pourrez donc avoir toutes les portes sur la façade avant du bâtiment, avoir plusieurs adresses et entrées électriques. Bref, un immeuble locatif conventionnel.

Du côté du Code de Construction, ce genre de construction est plus règlementé. Il sera donc essentiel que votre Technologue Professionnel procède à une étude complète du projet pour s’assurer que le projet se conforme aux normes de sécurité incendie, de transmission sonore et autres.

Dans des cas particuliers où les transformations seraient dans un bâtiment existant, il est possible que certains droit acquis puisse s’appliquer. Votre professionnel pourra vous indiquer en quoi ces acquis pourront vous aider.

Pour plus d’information sur les droits acquis, vous pouvez lire l’article précédent : Les Droits Acquis.

Si vous faites le choix de transformer votre maison en duplex, vous serez désormais propriétaire d’un immeuble à revenu conventionnel, avec tous les avantages. Les droits acquis.

Et qu’en est-il du design intérieur?

C’est bien connu, pour maximiser le retour sur un investissement, il faut minimiser les dépenses. Alors, pourquoi dépenser pour un décor ou même pour les services de design d’intérieur offert par votre Technologue Professionnel?

Certes, la cuisine récupérée des rénovations faites par votre voisin, ou trouvée dans les petites annonces fera très bien l’affaire, sera parfaitement fonctionnelle en plus d’être économique. Alors où est la nécessité de dépenser?

Négliger l’importance de la conception de l’aménagement intérieur, surtout dans les petits logements, ne vous donnera aucun avantage.

Une étude des besoins d’éclairage, des choix de matériaux et couleurs recherchées et des espaces adaptés rendra votre logement fonctionnel et agréable, qu’il s’agisse d’un nouvel appartement ou d’une rénovation des espaces existants. La valeur d’un logement bien designé se fera sentir dès les rénovations terminées.

Dès les premières étapes de design, votre Technologue en Architecture étudiera les meilleures options d’aménagement en coordination avec les besoins, les goûts et les budgets. Le résultat fera en sorte que le logement se démarque des autres offerts dans le secteur, même s’il est situé dans un demi sous-sol. De cette façon, vous aurez plus de choix de locataires, malgré un loyer plus élevé. Ceux-ci y seront confortable et seront plus enclin à y rester. Pouvoir choisir le bon locataire et le garder sera d’autant plus important si vous devez cohabiter et partager les espaces extérieurs.

Avant de procéder

Il faut s’en rappeler, tous les projets sont différents. La réussite de votre projet dépendra principalement des professionnels qui participeront à sa conception.

Avec la collaboration de E.L. Concept – Services d’architecture, vous aurez accès à un réseau complet composé d’un éventail d’intervenants experts dynamiques pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet, peu importe son envergure.

Notre équipe mettra tout en œuvre afin de fournir les services personnalisés qui répondront à vos besoins.

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